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【深圳桑拿】龙华cocopark将有深圳最大亲子乐园 停车不再难

2019-3-15 23:34| 发布者: moon| 查看: 308| 评论: 0

摘要:   黄德林   星河投资公司副总经理星河商置副总经理   黄德林是星河集团创始人黄楚龙的儿子,从接管福田C O C OP a rk开始,到龙岗C O C O P a rk开业,再到最近龙华C O C O C ity招商,作为80后的掌门人黄德林 ...

  黄德林

  星河投资公司副总经理星河商置副总经理

  黄德林是星河集团创始人黄楚龙的儿子,从接管福田C O C OP a rk开始,到龙岗C O C O P a rk开业,再到最近龙华C O C O C ity招商,作为80后的掌门人黄德林,给这些项目加入了很多80后、90后等新一代生活方式体验,他也经常拿自己以及自己的朋友做试验,充当消费者,来感受、创造商业。他也有着80后典型的开放,自称“有好的想法,立即会告诉团队,展开讨论。好话坏话都爱听,只要肯和他聊天。”

  福田COCOPark第5年开始盈利

  南方都市报:星河C O C O Park这个名字是怎么来的?

  黄德林:最初(2007年),我们请来香港著名设计大师陈幼坚先生来做商场的定位设计,他取名“C O C O”,将之定位为“年轻、时尚、潮流、体验”,现在看来,这个定位是没错的,我们一直在延续、提升。

  南都:相比前几年,福田星河C O C OPark人气旺很多,可以透露下你们的营业业绩吗?

  黄德林:每年有增长。不过,有点特殊的地方在于,之前因为搞建设修地铁等原因封路,它周围的交通状况很局限,福田星河C O C O Park直到最近两年它的四个面才全部打开。近两年不论是人流还是租金,每年都有20%的递增。目前每年盈利超过2亿元。2007年开业后第五个年头就有盈利,盈利周期比预期缩短。这主要是由于地段好、定位准等综合原因。

  南都:这几年星河C O C O Park在业态上变化也挺大,你们进行了哪些调整?

  黄德林:涉及业态比例调整、商场结构调整等,其中大部分表现为业态品牌的重新组合。业态方面调整动作较大的有两个:一是大力引进时尚品牌,使之更符合年轻人的品味,比如近两年先后引进了时尚潮牌G A P、优衣库、M O N K I,吸引了更多年轻顾客前来购物。未来我们也将会继续加大力度,引进更多时尚品牌,比如日本的知名时尚品牌M oussy、Sly等。

  二是我们结合广场的建筑形态,增加负一层、一楼的休闲餐饮的比例,如现在围绕在星空广场周围的众多咖啡店、甜品店和面包店等,拉动整个负一楼的休闲消费。星空广场每天都会聚集不少年轻人,这已成为C O C OPark一道风景线。目前餐饮比例达到35%.整体体验业态比例还在加强。

  C O C O P ark的教训是停车位太少

  南都:调整中遇到过大难题吗?

  黄德林:确实遇到过。福田星河C O C OPark是星河第一个商业项目,的确存在经验不足。从2004年至2005年,CO CO Park在做前期规划时期,国内的商业地产也处于刚刚起步阶段,可以借鉴的成功经验有限。因而CO CO Park在设计上存在一些缺憾之处,例如星空广场,这也给了我们后期的调整工作带来了一些难题。

  南都:很多消费者都反映过C O C O Park停车难问题。这会是你们发展的瓶颈吗?

  黄德林:这个购物中心地处福田CB D中心,因受到政府规划政策的一些限制,只规划了600个停车位,因此也导致目前C O C OPark面临着停车难的问题。但我们在积极地寻求解决方案:一是位于CO CO Park南面的星河国际,也是星河开发的物业,规划了充足停车位。我们在CO CO Park做了不少指引提示,将部分车流分流到星河国际,顾客停好车步行到CO CO Park;二是公司刚刚实施了加强V IP服务的“代客泊车”举措,更方便解决顾客停车的难题。不过,福田C O C O Park客流量还是非常可观,并未因停车问题受到制约。而且,这个场位于双地铁交会处,对于不少乘坐地铁出行的顾客是十分便利的。

  南都:它带给你们之后开发的商业项目什么启示?

  黄德林:自福田CO CO Park后,我们对后续项目的停车位做了严格要求,比如龙岗星河CO CO Park,体量为8.2万平方米,与福田这个CO CO Park(8.5万平方米)相近,但龙岗项目的停车位规划了1600个,是福田项目的3倍,充分满足了顾客的停车需求。

  龙华C O C O C ity有深圳最大亲子乐园

  南都:你怎么评价已开业两年的龙岗C O C O Park的运营情况?

  黄德林:龙岗星河C O C O Park是星河CO CO Park的第一个品牌复制作品,也是龙岗区首个面世的大型综合性购物中心,地处龙岗中心区。龙岗星河C O C O Park作为龙岗第一个真正意义上的购物中心,它是需要经历一段“龙岗居民消费习惯慢慢形成”的培养过程。从开业到现在,数据显示龙岗CO COPark一直在朝着好的方向发展。

  南都:龙岗的商业未来供应也很大,你们怎么应对?

  黄德林:未来两年内龙岗区商业供应量将达到140万平方米,竞争非常激烈,这对龙岗C O C O P ark的经营有一定压力。龙岗C O C O项目与福田C O C O项目类似,经过这两年的经营,对目标客群的消费习惯、龙岗居民的消费方式有了更加精准的把握。龙岗居民其实也具备了时尚意识,且聚集了大量年轻时尚家庭,他们是龙岗C O C O Park的消费主力,快时尚品牌以及儿童品牌就很受欢迎。未来我们将加大儿童业态方面的调整,以更适合以家庭为主力的龙岗消费客群。

  南都:最近召开了招商发布会的龙华星河C O C O C ity,会带来哪些不一样的体验?

  黄德林:星河CO CO City是CO CO系另一个重要品牌,定位新型社区购物中心,目标客户25-45岁。它不仅传承了CO CO系的时尚精神,还将以全新的商业模式填补区域都市生活功能的空白。在业态上做出两项大胆尝试:CO CO童堡和内衣馆。CO CO童堡大约5000平方米,可说是深圳目前最大、功能最全的亲子乐园,并涵盖零售和教育。内衣馆则饰以蝴蝶、蕾丝、河流等设计元素,并将试衣室打造为“T台”设计,空间开阔,让女性尽情体验秀出自我,可以说是CO CO的特色空间。

  80后做商业更要跳出条条框框

  南都:你是80后一代的年轻人,又是海归。你在做商业时,比起上一代70、60年代的商业人士,有何不一样的视角?

  黄德林:这个时代的年轻人不仅购物,还追求体验,尤其电商发展迅猛的时代,购物中心还需要具备更为立体的、全方位的社交平台功能。我在商业地产行业工作了6年。我们这一代人很明白自己所需要的是什么,我们这一代人因为从小所受教育,接受的新事物、新思维会更多更宽一点。

  南都:你平时怎么寻找商业开发的灵感呢?

  黄德林:我会把自己当作消费者,经常巡店;也经常坐在街边,观察年轻的消费者,他们的喜好。例如我挖掘美食店,我自己一定会作为普通消费者进去吃吃试试。当然我的朋友们也是我的智囊,我会在意他们的感觉。最重要的还有我的团队,我经常会对自己对他们说:“跳出这个框框!”我鼓励大家跳出去,我的心态很开放,什么都可以聊,说我好的说我坏的,我都愿意听,只要愿意和我聊,只要你能把你想到的说出来,不要光我一个人在表达就好。我希望搜集大家不同的信息,这肯定比我一个人看到的要多。不管招商还是运营,在一起开会讨论,我们就是平等的。

  南都:未来你对自己掌管的商业有什么期待?

  黄德林:我希望每个场都有特色,进行差异化经营。其实,如果能充分挖掘一类客户群,都够一个场活下去的了。

  问题接龙

  上一期嘉宾东莞民盈集团董事长特别助理、商业总经理邓国坚问黄德林

  Q:房地产大肆进军商业地产的今天,那些传统房地产模式的开发都遭遇了滑铁卢,那么房地产和商业地产到底有何不同?商业地产项目开发最应该关注的是什么?

  A:商业项目是看长远的可持续发展能力,更加考验开发者的现金流。全国商业租金回报率不高,除了少数几个盈利特别高的项目,例如万象城、天河城购物中心等,一般都在4%、5%左右,这其实对现金流都很有挑战,因为还要考虑到通货膨胀、折旧等因素。这也回答了第二个问题,开发商业地产项目最应该关注的是“创新+可持续性”,商业地产项目持有在手,就要实现利益最大化,但这并不代表就要把租金提到很高很高。它需要你不断投入,才会不断地产出,实现与商家一起赚钱,商场才能持续发展。

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